Adevarata fata a creditului ipotecar

Articol de Gabriela Tinteanu Moldoveanu

O dobanda de numai 6% pe an pentru un credit ipotecar in euro poate parea de nerefuzat oricarui client. “Super-oferta” ascunde insa, adesea, costuri care scumpesc serios imprumutul.

Cu creditul de consum, lucrurile sunt simple. Pe langa dobanda oficiala aplicata anual, bancile si comerciantii sunt obligati sa afiseze inca un tip de dobanda, cea “reala”. Dobanda anuala efectiva (DAE) este indicatorul la care trebuie sa se uite orice client daca vrea sa stie cat va plati si pentru comisioane, asigurari sau alte adaosuri. Cei care cauta insa un credit pentru locuinta nu au aceeasi sansa. Nici o banca nu are obligatia de a calcula si afisa DAE la imprumuturile ipotecare si imobiliare. Daca ar incerca sa o faca pe cont propriu, clientul s-ar lovi de ecuatii si formule extrem de complicate, in care nici bancherii nu se descurca fara ajutorul unui soft. Din aceasta cauza, putini amatori de credite isi dau seama cat de mari sunt costurile reale pe care le suporta pe parcursul celor 25-30 de ani de plata.

Calculand dobanda anuala efectiva pentru imprumuturile recent “ieftinite” de principalele banci, revista Capital a constatat diferente uriase fata de nivelul dobanzii afisate. De exemplu, Raiffeisen Bank isi tenteaza clientii cu dobanzi de numai 9% la creditele ipotecare in euro si de 11,5% la cele in lei. Adaugand toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda reala, pe care clientul nu va ajunge insa sa o afle niciodata, este cu trei procente mai mare.

Teoretic, la creditul in euro, Volksbank este “cea mai ieftina” din piata: dobanda de numai 6,75% pe an. Foarte aproape de nivelul acestei oferte este si ABN Amro, cu 6,95%. In ambele cazuri, comisioanele sau asigurarile ridica nivelul real al dobanzii la peste 9%. Adica, mai mult decat nivelul efectiv al dobanzii practicat la Banc Post (8,63%), unde dobanda afisata ar putea face clientul sa creada, in mod gresit, ca oferta este mai scumpa.

Acestea nu sunt decat cateva exemple. De cele mai multe ori, ceea ce ne induce in eroare, atunci cand citim pliantul de prezentare a unui imprumut, este nivelul extrem de mic al unor comisioane, care se aplica insa anual, la intregul sold ramas de rambursat. Aceeasi “pacaleala” functioneaza si in cazul primelor de asigurare.
Daca se includ toate comisioanele si primele de asigurare, dobanda de 7% poate ajunge la peste 12% pe an
Dobanzi din ce in ce mai avantajoase pentru creditele ipotecare/imobiliare in lei si valuta. Daca se adauga comisioanele si asigurarile de viata si casa, care sunt tot costuri ale unui credit, se poate ajunge la un rezultat surprinzator pentru clientul bancii.

Recunoastem ca orice banca trebuie sa castige de pe urma afacerii pe care si-a constituit-o. Pentru ca, “asa-i in tenis”...si-n afaceri. De aceea s-au inventat dobanzile si comisioanele bancare. Nu numai ca banca trebuie sa castige, dar trebuie sa aiba si riscuri aproape nule. Asa s-au inventat politele de asigurare, de risc financiar de neplata, de raspundere civila de viata, de viata propri-zis si, bineinteles, asigurarea imobilului. Cu toate ca suntem de acord cu aceste legi ale pietei, trebuie sa subliniem ca riscurile, dobanzile si comisioanele aferente unui credit sunt totusi costuri care apasa pe umerii clientului bancar.

Daca dobanda a fost dintotdeauna privita ca un cost obligatoriu al oricarui tip de imprumut, iar nivelul acesteia a fost tot timpul punctul de referinta ales de orice client, la ora actuala, in cazul creditelor pentru locuinte, acest lucru nu mai este valabil. Cea mai mica dobanda anuntata de banca nu inseamna si cel mai ieftin credit. Din contra, avem cazuri in care creditele cu cele mai mici dobanzi din piata ajung sa aiba o dobanda anuala efectiva de peste 12%, deci un plus de 5% pe an adaugat la rata de baza a bancii. Chiar daca, in cazul creditului pe termen lung, legea nu a impus calcularea dobanzii anuale efective (DAE), un astfel de exercitiu este foarte util pentru a putea alege intr-adevar creditul cel mai ieftin.

Aplicand un calcul care include toate costurile aferente unui credit, indiferent daca sunt comisioane la vedere sau ascunse, ori polite de viata, avem o oglinda completa a dobanzii reale platite in fiecare an de catre client pentru un credit pentru locuinte. Intr-adevar, surprize exista! Astfel, pentru creditele ipotecare/imobiliare in euro, cele mai mici dobanzi efective au fost obtinute de Banc Post si Piraeus Bank, banci care nu au cele mai mici dobanzi anuntate din piata. Campion, din acelasi punct de vedere, la creditul ipotecar in lei este Volksbank, care are si cea mai mica dobanda la un astfel de credit. Exercitiul de stabilire a dobanzii anuale efective este util si pentru a alege cea mai ieftina valuta in care se poate contracta un credit. Surprinzator sau nu, cele mai ieftine credite raman tot cele in valuta.
ABN AMRO
Dobanzi: 9,5% - lei, 6,95% - euro
Valoarea comisioanelor: 140 euro + 1,2% la soldul creditului, anual
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + 0,102% din valoarea creditului, platibile lunar
Dobanda efectiva a clientului: EUR - 9,3%/ RON -12,2%
ING BANK
Dobanzi: 9% (fixa in primii doi ani) - lei, 9% (dupa un an, variabila) - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului +101% din credit
Dobanda efectiva a clientului: 10% RON/EUR
PIRAEUS BANK
Dobanzi: 10,63% - lei, 7,5% - euro
Valoarea comisioanelor: 150 euro+ 2% din valoarea creditului, flat si 0,03% din valoarea imobilului, platibile lunar
Valoarea asigurarilor: gratuite
Dobanda efectiva a clientului: 8,63% - EUR / 12,12% - RON
RAIFFEISEN BANK
Dobanzi: 11,5% - lei, 9% - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului pe an, inclus in credit
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 900 RON pe an
Dobanda efectiva a clientului: 12% - EUR/ 15% - RON
UNICREDIT
Dobanzi: 14% - lei, 9% - euro
Valoarea comisioanelor: 1,8% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, polita de viata gratuita
Dobanda efectiva a clientului: 9,98% EUR/ 15,7%RON
HVB
Dobanzi: 9,57% - lei, 9,57% - euro Valoarea comisioanelor: 2,3% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, bonus asigurarea de viata daca sunt in deplinite conditiile standard
Dobanda efectiva a clientului: 10,7 % RON/EUR
VOLKSBANK
Dobanzi: 7,75% - lei, 6,75% - euro
Valoarea comisioanelor: valuta - 125 euro + 1% din valoarea creditului, flat + 1,55% pe an la soldul creditului; lei – 450 RON +1% din valoarea creditului
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului, polita de viata gratuit
Dobanda efectiva a clientului: 9,15% EUR/ 8,4 RON
BRD
Dobanzi: Bubor la trei luni (8,03%)+ 1,4% - lei, Euribor la 3 luni+5,4% - euro
Valoarea comisioanelor: 2% din valoarea creditului, flat+0,7% comision anual la sold
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + aproximativ 51 euro/ an
Dobanda efectiva a clientului: 9,8% - EUR/ 11,5% - RON
BANCPOST
Dobanzi: 7,9% (fixa in primul an) - lei, 7,5% (fixa in primul an) - euro
Valoarea comisioanelor: 65 RON + 2,5% din valoarea creditului, flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului + 0,17% din valoarea creditului pe an
Dobanda efectiva a clientului: EUR - 8,63% / RON - 9,08%
Banca Romaneasca
Dobanzi: 8,8% (fixa in primul an) - lei, 8,9% - euro
Valoarea comisioanelor: 25 de euro + 2% flat
Valoarea asigurarilor: 0,2% din valoarea imobilului si 0,16% din valoarea creditului
Dobanda efectiva a clientului: 10,5% - EUR/ 10,4% - RON

Metoda de calcul si caracteristicile exemplelor pentru care s-a calculat dobanda anualA efectiva (DAE)
• Calculele au fost facute pentru un credit de 30.000 euro, pe 25 de ani.
De mentionat ca, in cazul Bancpost si Banca Romaneasca, pentru creditul in lei, nu este posibil un calcul estimativ al DAE, intrucat, dupa un an, respectiv doi ani, va aplica o dobanda variabila, al carui nivel nu este cunoscut. S-a utilizat, in acest exercitiu, doar dobanda pe primul an.
• Valoarea asigurarii imobilului a fost aleasa cea medie, de 0,2% din valoarea imobilului pentru toate bancile, in timp ce pentru asigurarea de viata au fost culese date de la societatile de asigurari agreate de fiecare banca in parte, pentru o femeie de 35 de ani.